住房租赁市场迎变局时代 长租公寓企业“破”与“立”

来源：中国经营网

作者：方超石英婧

本报记者 方超 石英婧 上海报道

住房租赁市场眼下正迎来一场深刻变局。

党的二十大报告提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

在持续释放的政策红利之外，市场需求潜力巨大、重资产模式渐成主流、REITs试点等市场新变化，无疑正重塑行业。作为最早一批入局住房租赁行业的品牌微领地，也因重资产布局、转型住房租赁资管平台等动作频频引发外界关注。

2011年创立于上海，三年后成功打造租赁市场上排名前列重资产租赁大社区产品，常年保持95%以上出租率；深耕行业11载，成为国内较大社会化青年社区保障性租赁住房平台；重回重资产模式，剑指全国先进租赁住房资产管理平台。

近日，上海较大的社会化保障性租赁住房社区——浦江中心微领地青年社区开业，该项目位于闵行区浦江镇康华路131弄29-30号，共有6栋公寓，由微领地于2021年整体收购，历时9个月完成改造，“以让青年英才‘住有宜居’为目标，最终将其打造成为了活力、开放、多元、温暖的全新生活社区”。

浦江中心微领地青年社区1期

在微领地集团CEO周君强看来，

长租公寓

是一个长期主义、深耕细作、精打细算的行业，也是需要很长的准备期和铺垫，练好内功的行业，“微领地选择重资产赛道，是在用最慢的姿势快跑。一旦模式跑通，企业就进入了成长快速通道。”

租金市场GMV有望提升至5万亿元

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，政策红利有望继续释放，随着住房租赁需求的逐步扩大，住房租赁市场也将迎来快速发展期，这也为开发企业、运营企业等提供了新的发展机遇。

根据克而瑞租售测算，当前上海市租赁人口已达758.10万人，对应365.54万间的租赁房屋需求，“而截至2022年第三季度，上海的集中式公寓供应仅14.9万间，供需失衡极其严重”，而为缓解住房供需矛盾、完善租购并举体系，上海市“十四五”期间也重点发展保障性租赁住房。

政策红利持续释放之下，住房租赁市场空间亦被广泛关注，中金公司研究报告显示，经测算，中国城镇租房群体规模已达2亿人，租房比例较2010年提升2ppt至23%，对应2万亿元体量的租金市场，“中长期视角下，城镇租房人口或将达3亿，租金市场GMV有望提升至5万亿元”。

在诸多企业选择入局之时，深耕住房租赁行业长达11载的微领地，伴随着租赁住房行业从春秋迈入战国时代。

“我喜欢把行业的起步期比作‘春秋时期’。那时进入门槛低、政策不明朗，无论是分散式还是集中式，无论规模大或是小，都开始进入长租公寓市场，并不断摸索尝试，长租公寓经历了野蛮生长。近年来随着政策明朗，行业趋于理性，2021年开始，行业进入了‘战国时期’。‘战国时期’的标志是‘剩者为王’，行业参与主体经历了排名前列阶段的洗礼和成长，留下来的都是久经验证的、可行的商业模式。”

引发外界关注的是，成功穿越行业周期的微领地，其“秘诀”究竟是什么？

“其实从来没有什么‘逆周期’。所谓逆势增长，皆是顺应周期”，国内著名商业咨询顾问刘润近日在演讲中表示。而周君强也认为，“微领地的发展始终贴合市场需求和国家住房发展的战略方向、产业转型升级的时代大潮”。

“从宏观层面来看，伴随着我国城镇化率越来越高，人口向一线城市、都市圈聚集，在居住成本始终保持在较高水平线前提下，人的刚性居住需求不会减弱；同时，房地产在增长时代过去之后进入存量时代，国家土地财政红利消减。无论从政策变迁、地产行业变革还是市场需求端变化，都驱动着住房模式向‘租购并举’转型。”周君强如此表示道。

有分析机构指出：“长期来看，租赁市场将与商品房市场形成分庭抗礼之势，租赁市场规模提升空间值得期许。”

打造住房租赁资管平台

起步于重资产模式，后续切换成中资产模式，再到如今重回重资产赛道，创立11载，二度“换道”，微领地的发展节奏引发外界关注。

微领地排名前列项目微领地中环沪太路社区，从其拿地、建设、出租到运营历时3年，项目房源量突破1800间，打造了租赁市场上排名前列重资产租赁大社区产品，常年出租率保持在95%以上。

但在政策端、金融端皆缺乏相应政策扶持的租赁行业起步阶段，种种因素之下，微领地彼时选择了中资产包租模式，2015年，微领地开始用中资产包租模式规模发展，5年的时间，拥有了25000间房源。

颇有意思的是，彼时看似“妥协”的选择，却让微领地赶上行业快速发展期，更让其练就了租赁行业必备的运营能力。

“运营是很多房企转型住房租赁一条必学必走的路。”在周君强看来，“经过8年、50个项目、服务20万人的社区运营，包租的经验大大提升了我们的运营能力。”

备受行业关注的是，微领地后续为何又切换到重资产模式上呢？

“秉承着每个项目都要盈利的理念，2020年公司也如期实现了盈利，当时基础设施的资产证券化政策已经落地了，资产管理的闭环打通，长租公寓步入下一个赛道。所以，微领地在2020年底回归重资产。”

进一步梳理可发现，微领地切换赛道的背后，则是政策助力、行业趋势等多种因素的叠加影响的结果，可谓顺势而为。

“重资产扩张模式渐成主流”，仲量联行也认为，租赁住房和REITs的天然适配度极高。从国际经验来看，租赁住房、尤其是以重资产运营的租赁住房，具备投资规模大、回收周期长，尤其是现金流持续稳定以及有持续经营能力的特点，是REITs市场备受青睐的底层资产类别之一。

仲量联行同时表示，REITs又可以为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供优质的退出渠道，快速回笼资金，有效提升租赁住房市场的流动性。

“他山之石，可以攻玉”，在成熟的美国等海外市场，EQR、AVB等美国排名靠前的公寓管理公司皆采取重资产模式，而在国内，领寓、方隅等也向该方向发力。

“万事俱备只欠东风”，“等风来”的微领地，当下正迈出向“募投建管”的闭环型重资产模式转型的坚定步伐，剑指成为全国先进的租赁住房资产管理平台。

仅在2021年，微领地拿下了6个重资产大社区项目，其中在浦江公园的项目是民企取得的排名前列块R4用地，未来是个5000间以上的超级社区；现有7个重资产项目，其中2个开业，总房量超过30000间，是目前较大的社会化青年社区租赁住房平台。

秉持“让年轻人生活得更好”企业使命的微领地，正全力构建专业化资产管理全链条能力，携手国内外先进机构，在“资产+运营”的模式下，聚焦重资产领域，建设、运营管理等全链条租赁住房资产管理平台。

追求品质竞逐下半场

“产品在追求品质化的同时，开始聚焦租客全生命周期需求。”

克而瑞租售认为，当前，租赁产品品质化发展已成为行业共识，高品质的房源也成为实现租金溢价的有效手段，在产品追求品质化的同时，市场开始聚焦租客全生命周期需求。差异化的发展能够更好地满足不同租客的需求，从而也能够带来整个行业规模的持续提升。

当品质化提升、聚焦租客全生命周期需求等成为租赁行业关注点时，微领地早已在此探索多年。

周君强表示，在选址上，我们首要明确的是地铁沿线，达不到的通过自有班车补齐。从建设上，所有新建项目在达到“绿建二星”标准的基础上，申请美国绿色建筑物标准LEED金级认证。在定价上，降低同区域的产品价格。

以上海较大的社会化保障性租赁住房社区——浦江中心微领地青年社区为例，该项目6栋楼，3116间保障性租赁住房，项目户型为一室户，采用现代简约风格，布局合理，采光通透，同时又着重丰富产品的功能空间，有效地提升实用性。此外，在房间配置上选用品牌家居家电、陶瓷卫浴、环保涂料，智能门锁及百兆宽带，提升青年人的居住舒适度。

除了提升品质外，目前租赁行业项目产品，早已跳出单一居住功能，朝着邻里生活场景构建、满足全年龄段需求等多方向进发，而“SUPER VLINKER超级社区”无疑是微领地瞄准租户痛点的破解之道。

据悉，微领地发展过程中不断对社区模式进行探索，从社区到泛社区再到超级社区，连续创新。超级社区的基础是项目体量，当微领地单个社区普遍超过3000间房，“面对大量涌入的Z世代用户，产品模型、运营方式都需要升级”。3月开始招租一期1000间房源，尽管经历疫情，入住率仍达到97%。

“微领地进入超级社区时代，一方面提升产品力满足Z世代的生理、安全、社交需求，另一方面打造平台的连接和赋能能力，创造住宿、学习、娱乐、社交、就业等多维场景，让用户在社区的沉浸时间从8小时延伸到24小时，从独居走向共居的生活方式。”周君强同时表示，“超级社区的核心不仅是物理空间，更是连接势能。”

值得注意的是，如何在经济效益和社会效益间取得平衡，一直备受企业关注，深耕民生行业的微领地也不例外。

周君强就表示，保租房是市场化的产品，是关乎民生的产品。“微领地的项目都会纳入保租房，在当时还没有保租房政策的时候，我们的定位就是低于市场价，提供优质性价比的产品。”

“做公寓的还是做服务，还是要回归初心，服务好每个客户”，周君强表示，微领地未来将坚持“深耕细作，长期主义”的方法论，“用最慢的姿势快跑”。