全国平均房价首破八千元大关,这5点决定房价很难下跌

5月15日，戴德梁行发布了2018年排名前列季度全国住宅市场研究报告》，报告显示，今年一季度全国新建商品住宅销售均价达到了8275元/平米，同比上涨8.7%，房价排名前列次突破8000元大关。

同比涨幅达到了8.7%，已经相当高了，这可是调控最严厉的一年产生的数据。为何如此？

一、土地财政

房价和地价有非常密切的关系。高地价必然意味着高房价，那么城市为什么要卖地呢，而且越卖越贵呢？

因为我们要加速发展，要赶超，在这个过程中，靠收税的钱来投入城市发展是远远不够的，必须要借债要贷款。

先用贷款来加速推进基础设施建设，基础设施的改善必然吸引制造业服务业的发展，这些产业的发展又会带动地价的上涨，最后出售高溢价的土地来还贷款。如此循环，土地是非常重要的环节。久而久之，就形成土地财政。

这一点，我认为是房价上涨最根本的原因，经济加速发展必然要借助杠杆，土地就是。

二、货币一直是超发的

前些年我们一直说货币放水，其实直到2018年依然如此。

近日央行发布的金融通基金数据显示，2018年一季度新增人民币贷款6.0393万亿，每个月1.5万亿。同比多增加了7200亿。其中住房贷款占比约4成。

房贷利率涨了这么多，但仍然比一般贷款利率要低，这实际上对楼市构成利好。

此外，市场上的钱多了，又没有更多的投资渠道，楼市成为为数不多的选择。

三、城镇化和人口红利

城镇化，以前是普遍性红利，现在是结构性红利。在城镇化发展较快的几年，城市新增的人口带来了大量住房消费需求，这些都利好房价上涨，而最近这几年，由于人口政策的变化，二线城市开始领涨，西安几个月就落户几十万人，你说房价怎么能稳得住呢？

中国人对房子的偏爱，全世界无出其右，房价没涨起来的时候是这样，房价涨起来后更是这样。经济的加速发展，人与人之间的差距正在拉大，通过房子来增加安全感成为不二选择。

但是环顾下四周，我们又有多少人是自己凑首付，自己还贷款的呢？都是爸爸妈妈爷爷奶奶姥姥姥爷六个钱包一块凑首付，过去的十几年，是有这么多钱包的，这就是红利。现在不一定了，这些钱包都掏的差不多了，居民杠杆率已经非常高了，房价难以大涨了。

四、长期滞后的租房市场

发达的租房市场实际上为调控房价提供了巨大的“行洪和泄洪空间”，房价涨了是不是？我租房几年，等房价跌了再买。如果租房市场足够发达，会有相当多的人租房，这部分购房需求转化为租房需求后，市场自然会给房价下行的一个力。

但我们没有发达的租房市场，没有租房市场，进城人员要解决住房问题，就只有一条路：买房。

五、炒房客、中介、地产商在房价上涨过程中，当然有推动作用

炒房客要赚差价，就得释放房价上涨的消息，房产中介要卖房子要赚佣金，也得释放房价上涨的预期，因为所有人都“买涨不买跌”，地产商也必须涨价，因为地价从没跌过，也因为怕老业主砸售楼处。